【案情简介】

原告：王某

被告：某公司（代理被告）

1、原告、被告于2010年3月签订《租赁合同》，被告将位于某门面房出租给原告，租期为2010年4月1日至2012年3月31日，每月租金3万元，年租金36万元；合同第七条约定：“如遇拆迁，合同即行终止，乙方无条件搬出，所有拆迁补偿归甲方所有”；《租赁合同》第三条约定:乙方如需对房屋拆动改造，必须经甲方书面同意，费用自理。合同实际终止时，墙面、地面、吊顶装修等全部归甲方所有；第八条约定：合同终止或解除时，乙方所安装的防盗门、防盗窗、卷帘门、铝塑门窗等归甲方所有，以上乙方都不得拆除或破坏，否则，乙方赔偿甲方损失。

2、2011年5月31日某市鼓楼区住房和建设局对于租赁合同所涉房屋发布了拆迁《公示说明》，并在拆迁房屋上张贴并公告，原告和其他应拆迁人员应该已获悉，而且被告也多次口头要求原告尽快搬出，但原告请求被告在动工拆迁前让其继续经营，被告同意但表示不再与原告续签书面租赁合同。此后原告继续使用房屋并按月支付费用，直至2013年5月。

3、2013年5月15日因拆迁事宜提上日程，被告特别派出专人向原告发出了《搬迁通知》，书面告知原告在2012年6月15日前搬出。当时被告对于其他因为此次拆迁应当搬出的单位和个人都发出了类似的一系列《搬迁通知》并要求相关收通知人员签字确认收到，但是本案原告当时没有签字。

原告诉至法院。

【原告诉请】

要求被告赔偿原告各项损失4842240元，包括：搬迁补助费23660元拆迁补助费、停业补助费2704000元、装饰装修费507000元、人员拆迁安置补偿720000元、剩余货物折价887580元。

【律师代理观点】

代理律师接受委托后，确定应诉方案，提出以下观点：

一、被告与原告签订的《租赁合同》内容和形式均合法、有效。

二、被告对原告没有违约和侵权事实，原告未因被告的行为受到任何损失。

三、原告诉请的剩余货物折价，没有事实依据，应当由原告自己承担。

【争议焦点】

本案争议焦点主要表现在如下两个方面：

一、原告和被告之间的租赁合同约定是否有效；

二、被告要求的损失是否有事实和法律依据。

【诉讼结果】

本案经某法院一审以判决书结案，驳回原告杨某的诉讼请求。

【律师析法】

本案被告是否承担责任关键看原告和被告之间的租赁合同约定是否有效，被告要求的损失是否有事实和法律依据。

一、原告和被告签订的《租赁合同》合法有效，双方均应受约束。

被告与原告于2010年3月10日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反《合同法》等相关法律、法规强制性规定，其内容合法有效，根据该合同第3条:“合同实际终止时，墙面、地面、吊顶装修等全部归甲方所有；合同终止或解除时，乙方所安装的防盗门、防盗窗、卷帘门、铝塑门窗等归甲方所有。”第7条：“如遇拆迁，合同即行终止，乙方无条件搬出，所有拆迁补偿归甲方所有”。以上约定对双方均有约束力，原告无权向被告主张装饰装修、拆迁补偿等相关费用。

二、原告请求被告赔偿各项损失，没有事实和法律依据。

首先，被告在履行《租赁合同》期间没有任何违约、侵权行为，拆迁是市政拆迁，而非被告私自拆迁，在拆迁中被告也没有任何违约、侵权行为，原告请求被告赔偿各项损失，没有事实和法律依据。

其次，《租赁合同》是在拆迁《公示说明》（2011年5月31日）发布前就已订立，原告在签约之始就放弃了装饰装修、拆迁补偿等相关费用，但却在拆迁之后提出权利要求，不仅无事实和法律依据而且有违诚信原则。

第三，《租赁合同》2012年3月就已到期，原告不能依据已经终止的租赁合同主张之后产生的相关拆迁补偿费用（2012年底）。而且原告诉请的面积没有事实依据。

三、《租赁合同》到期后，原告被告间成立不定期租赁合同关系，并且该不定期租赁合同已经被通知解除。

《租赁合同》2012年3月到期后，被告就告知原告因拆迁不再与其签订租赁合同，但因原告仍继续使用，被告收取了原告2012年4月份的管理费（即房租）。这时原告和被告之间成立的是不定期租赁合同，双方可以随时解除合同。2012年5月15日被告向原告发出《搬迁通知》，不定期租赁合同至此解除，原告无权对拆迁补偿费用提出任何权利要求。而且，虽然被告一直使用该出租房屋直至2012年底才搬出，但是在5月之后被告就未再收取原告任何费用，也可以证明该不定期租赁合同已被解除的事实。

四、原告对拆迁补偿事项不服，属于行政裁决或行政诉讼的范围，不属于本案审理范畴。

根据《城市房屋拆迁管理条例》、《徐州市城市房屋拆迁管理办法》相关规定，拆迁补偿费用的支付主体是拆迁人而非被告，拆迁补偿费用的具体分配比例和发放方案都由拆迁人决定和执行，与被告无关。而且被告实际上也没有拿到任何拆迁补偿费用，并未受益。原告对于拆迁补偿事项不服属行政裁决或行政诉讼范围，不属本案审理范畴。

五、原告诉请的被告支付剩余货物折价，没有事实依据。

原告自己经营、理应自负盈亏；而且被告早已通知原告搬出租赁房屋，并给与其足够时间转移经营场所和调整经营方案，对于原告自身原因导致的货物剩余，跟被告没有任何关系、不应承担任何责任，应该由原告自己承担该项费用。

【律师建议】

签订商铺租赁合同需注意的问题：

1、调查商铺的产权

承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：1)房屋的用途和土地用途。2)房屋权利人。3)房屋是否已经存有租赁登记信息。

2、免租装修期

“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用。

3、租赁保证金

俗称“押金”，因商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此建议押金应当适当高一些；另外，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，押金抵扣不够的情况下怎么办?可在合同应当约定补足“押金”的方案，如经出租人通知后一定时间内补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。

4、税费承担

按法律、法规、规章及其他规范性文件规定，相关税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可约定具体税金数额的承担人。

5、营业执照

承租商铺的目的在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时需注意：

1)原有租赁登记信息没有注销;2)商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移;3)房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动;4)涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照;5)因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

6、装修的处置

商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，在合同中应当注意几个问题：1)明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等。2)解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。3)明确租赁期满时，装修、添附的处置方式。

7、水、电、电话线等

因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合在同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人人免责解除合同的权利。

8、租赁登记

租赁合同登记备案：登记与否不影响合同本身的生效，但经登记的租赁，具有对抗第三人的法律效力。因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。

9、转租问题

商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形，俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”：“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。需要注意：1)转租、承租权转让必须取得出租人书面同意。2)原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。

10、买卖与租赁

许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：1)出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权。2)即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当履行租赁合同，否则，新业主应当承当租赁合同中的违约责任。

11、其他注意事项

在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。

12、增加拆迁补偿条款，例如本案。